El Derecho de las Inversiones Inmobiliarias

Las inversiones inmobiliarias han sido tradicionalmente definidas como aquel tipo de inversión que se realiza a través de la adquisición y explotación de bienes raíces con fines de lucro. A su vez, la explotación económica de los bienes raíces implica el desarrollo de una serie de actividades, las cuales requieren de la participación de distintos agentes económicos, quienes conforman el denominado sector inmobiliario.

Precisamente, el sector inmobiliario es uno de los principales motores de la inversión formal en nuestro país, representando el 9,2% del Producto Bruto Interno (PBI). Aun cuando el sector inmobiliario no es considerado como un sector económico regulado; el hecho de que la ejecución de las diferentes etapas de un proyecto inmobiliario se encuentre bajo el alcance de diversas normas de derecho público y privado, nos permite hablar de un “Derecho de las inversiones inmobiliarias”.

Ahora bien, el Derecho de las inversiones inmobiliarias debe ser entendido como el conjunto de normas que regulan las relaciones jurídicas entre privados, y entre estos y la administración pública, que surgen en el marco de las distintas etapas de desarrollo de los proyectos inmobiliarios. En otras palabras, se trata de un conjunto de normas aplicables a una actividad económica (de allí que se trate de una práctica especializada) más no de una disciplina jurídica autónoma (o rama del derecho).

En anteriores oportunidades, distintos autores han limitado el alcance de este conjunto de normas en razón de su vinculación con las diferentes ramas clásicas o tradicionales del derecho, como son el Derecho administrativo, civil, registral, urbanístico, entre otros. Sin perjuicio de ello, en atención a la evolución del mercado inmobiliario, existen nuevos mecanismos (léase, instrumentos jurídicos) que permiten optimizar el desarrollo de este tipo de proyectos, los cuales provienen de otras disciplinas jurídicas.

Por ejemplo, tradicionalmente los desarrolladores inmobiliarios financiaban sus proyectos a través de la obtención de préstamos bancarios, cuyo cumplimiento era garantizado a través de la constitución de hipotecas. Sin embargo, esta garantía real ha quedado desfasada toda vez que presenta una serie de limitaciones. Una hipoteca requiere de la existencia previa del inmueble, no permite asegurar la continuidad o culminación del proyecto (frente a problemas financieros) y tampoco blinda a los acreedores ante un eventual procedimiento concursal (los inmuebles hipotecados entran en la masa concursal).

En este contexto, el fideicomiso surge como una respuesta a las limitaciones de las hipotecas para facilitar la obtención de financiamiento. Este figura, regulada principalmente por la Ley General del Sistema Financiero (Ley N° 26702), presenta características novedosas como la constitución de un patrimonio autónomo separado del patrimonio del fideicomitente (comúnmente, el desarrollador), la flexibilidad del esquema fiduciario de acuerdo a las necesidades específicas de cada proyecto inmobiliario y el ofrecimiento de mayores garantías a todas las partes involucradas.

En el panorama actual de las inversiones inmobiliarias, comprender cómo se estructuran los fideicomisos – sobre todo, los fideicomisos en garantía – resulta indispensable para cualquier profesional que se desempeñe dentro del sector inmobiliario.

Del mismo modo, como consecuencia de la creación del Indecopi, el Derecho de las inversiones Inmobiliarias se ha visto integrado con las normas del denominado “Derecho del Mercado”, en cuanto resulten aplicables al desarrollo de determinadas etapas de los proyectos inmobiliarios. Este es el caso del Derecho de Consumo, que tutela los derechos de los compradores finales con el fin de que accedan a productos y servicios inmobiliarios idóneos.

En ese sentido, resulta indispensable conocer las disposiciones contenidas en el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.º 29571), así como los precedentes vinculantes y criterios interpretativos fijados por la Sala Especializada en Protección al Consumidor. Sobre todo, cuando, conforme con el Plan Anual de Fiscalización 2024, el Indecopi ha priorizado la fiscalización en
proyectos que corresponden al sector inmobiliario.

Por otro parte, debemos tener en consideración que la publicidad es un elemento esencial para el éxito de un proyecto inmobiliario, puesto que sin ella no existe manera de llegar a quienes se encuentran interesados en adquirir una unidad inmobiliaria (departamentos, oficinas, almacenes, entre otros). Precisamente, la publicidad comercial de productos y servicios se rige por la Ley de Represión de la Competencia Desleal (Decreto Legislativo N.º 1044).

La referida norma proscribe los actos de competencia desleal, capaces de comprometer la transparencia del mercado y perjudicar la reputación de otros agentes económicos. En ese sentido, la publicidad inmobiliaria que incluya información engañosa o falsa constituye una infracción susceptible de ser sancionada con una multa de hasta setecientos (700) UIT.

Con respecto a la Ley de Prevención y Eliminación de Barreras Burocráticas (Decreto Legislativo N° 1256), esta tiene como objetivo la protección de los derechos a la libre iniciativa privada y a la libertad de empresa, mediante eliminación de aquellos requerimientos que obstaculicen el acceso o la permanencia de los agentes económicos en el mercado o constituyan incumplimientos a las normas que garantizan la simplificación administrativa.

Así pues, el sistema de eliminación de barreras burocráticas representa un mecanismo idóneo para la protección de las inversiones inmobiliarias, en tanto permite hacer frente a las exigencias ilegales impuestas por las municipalidades (distritales o provinciales) en el marco de los procedimientos de otorgamiento de licencias de habilitación urbana o edificaciones, así como de reconocimiento de la validez y eficacia de los Informes Técnicos Favorables emitidos por los Revisores Urbanos y el cobro de aportes reglamentarios de acuerdo con la normativa urbanística vigente.

Como podemos advertir, existe una tendencia hacia la subespecialización en esta área de práctica, propia del ensanchamiento del marco regulatorio sobre la cual se configura – y reconfigura – el denominado Derecho de las inversiones inmobiliarias.

En este orden de ideas, consideramos que el Derecho de las inversiones inmobiliarias ya no se circunscribe a las ramas tradicionales del Derecho, comúnmente vinculadas con el análisis de las características físico-legales de los activos inmobiliarios (due diligence), la elaboración de programas contractuales para la enajenación de activos y la obtención de licencias urbanísticas, sin perjuicio de que resulten necesarios para la adquisición y explotación económica de dichos activos.

Por el contrario, este conjunto de normas se viene nutriendo de otras ramas del Derecho como el Derecho Financiero, el Derecho del Mercado (consumo, competencia, eliminación de barreras burocráticas), entre otras. Dicha transformación supone un desafío para los abogados, puesto que deben conocer estos marcos jurídicos a fin de poder anticiparse y mitigar las potenciales contingencias que puedan surgir durante la ejecución de los proyectos inmobiliarios.